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作者 | 燕大

周五,央行发布史上最重磅楼市政策。最宽

降首付——首套最低不低于15%,付能否省二套首付不低于25%;

降利率——其中,史上松首公积金贷款利率:降低0.25个百分点,最宽5年以下首套为2.35%,付能否省5年以上首套为2.85%,史上松首二套分别不低于2.775%和3.325%。最宽

其中,付能否省商业贷款利率:取消全国首套二套银行房贷利率下限。史上松首

专项低息贷款——央行将设立3000亿元保障性住房再贷款,最宽利率1.75%,付能否省期限1年,史上松首可展期4次。最宽

短短一天之内,付能否省高层召开两次针对房地产会议,央行密集释放宽松政策直接打破历史。

15%的首付比例立马让大批消费者具备买房资格;再看贷款利率,哪怕纯商业的,跟前几年的5.88%、6.12%相比几乎打了对折,高位站岗的人简直要泪流满面,直呼冤种。

但这一剂猛药也直接表明顶层设计上去库存的决心。

近期一直阅读燕财局发布的文章的读者,或许也能感觉似曾相识,这些释放力度和措施基本都在预判之内。

政策密集覆盖楼市,本质是在补短板。

经济结构有制造业、农业、金融业、建筑业、房地产业等等,目前来看,1-2月份出口数据强劲,但宏观与微观温差极大,明明宏观数据在转暖,可就业与收入仍然让打工人感受满满寒意。

经济结构恢复不平衡,高新技术、机电产品等恢复较快,出口增长显而易见。但能够产生大量就业的经济板块不给力,不但未能有效恢复还在持续承压。

房地产这一支柱强关联就业,其产业链既长且广,占比GDP较重,上下游关联众多就业场景。

密集政策意味着顶层补短板的决心,集中力量去库存,力图把这个短板稳住乃至缓慢提升。

降首付能让更多收入不高的人上车,但上了车之后呢?

首付越低,买房越容易,很多之前买不起的人也能满足上车条件。

但同时,这对买房人来讲也等于是加了杠杆,本金总是要付的,首付少后面支出就压力就大。

举个例子,假如说, 新政前 你买了套房子, 按公积金利率3.25%算,首付30%, 100万的房子,首付30万,贷款70万,30年,要还本息约109.6万。再 加上30万首付,算下来是139.6万。

新政后,按公积金利率2.85%,首付15% ,100万的房子,首付15万,贷85万、30年,要还本息126.5万。再加上15万首付,算下来是141.5万。

惊不惊喜?意不意外?


首付降了,利率也降了,看起来大好事来了,但实际呢,实际上总的支出不但未减少,反而还增加了!

所以,首付降低了利率也降低了,确实能够大幅降低购买门槛,也能刺激购买欲望,但首付之后还有未来几十年的按揭要还的,这才是重点。

很多人缺的并不是首付,而是未来几十年不断供。

终极托底大招——地方下场收楼,承担“做市商”角色。

在前文中我讲,前面的政策都是各种促销、让居民买房,杭州临安区打破这一常规,卖地的直接下场买楼,转变为做市商的角色。

什么叫做市商?就好比过年前后股市持续暴跌,国家队大举进场买卖股票,一举将大盘拉的节节攀升。

同理,把楼市当股市,商品房买卖做市商!可以稍微脑补一下那场面。

做市商这三个字就表明了功能,换句话说,当地真正成规模下场买楼,也就意味着这一区域的房价大概率就将接近底部,即使继续往下走,也很难说会再降多少。

当然,不可能所有地方都下场买楼去库存,买楼的钱从哪里来是一方面问题,另一方面也得因城施策、因地制宜,像人口净流出、房子明显过多过剩、租都租不出去的城市就没这个必要。

未来,房子在区域和价格方面,必然会走向两极分化,不可能青壮扎堆的城市跌成白菜价反而空心化城市房子逆势上涨, 这不现实。

那么,现在,要不要买房?

这个得先确定为什么买,是当前房价便宜趁机抄底,还是刚需要住又或小换大的置换。

个人认为房价普涨的时代已经过去,不论从经济增速、就业收入状况还是人口结构,都不允许房价再度普遍大涨,涨跌同源,核心区位也不可能跌成白菜价。

如果是刚需,财力足够负担得起,那该买就买;如果是买房投资,钱多房多的请随意,政策面也鼓励有实力的人多做买房,至于工薪阶层还是管好自己的口袋吧。

当前楼市宽松政策密集释放,个人觉得主要还是房价、商品房交易量持续未及预期,这个短板已严重拖累就业与收入结构。

政策面宽松从两个维度出发,其一是降低买入门槛,刺激更多的消费者买房,其二,原来卖地的增加一个买卖房子做市商的角色,出手调节供需、调节价格。

宏观层面最终要的是“稳”,各种经济结构齐头并进而非出现严重短板影响整个“桶”的容量。

只是,在微观层面,时代的一粒沙对个人来讲就是一座山,房子这种重资产,价值高,变现周期长。

最重要的是负了债,而借的钱终归是要还的!

-End -

希望和你一起共鸣!

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